Medarbejder Dann Zinke arbejder på en cykel i Recovery Bike Shop. Butikkejerne købte deres bygning på Central Avenue med hjælp fra Northeast Investment Cooperative (NEIC).
Efterhånden som huslejen stiger, og uafhængige virksomheder i Minneapolis mister deres lejekontrakter til store nationale kæder, fandt en første af sin slags co-op en løsning.
Efter mange års brygning derhjemme var Evan Sallee og hans partnere på Fair State Brewing, Minnesota første forbrugerejede ølkooperativ, endelig klar til at åbne en taproom i Minneapolis. De havde brug for et sted, der kunne rumme brygning med en butiksfacade, der inviterede folk ind fra gaden. Denne kombination var svær at finde, indtil de så på et rum på Central Avenue i byens nordøstlige kvarter.
Først troede de, at det ikke ville fungere. Trægulve understøtter ikke tungt udstyr, og bagrummene har hårdt brug for reparation. Efter deres erfaring var problemer som disse deal breakers. Men her havde udlejere prioriteret at leje til lokale iværksættere og ville betale for de nødvendige renoveringer - delvis fordi de selv ville drikke der. ”Vores hele mål med at skabe det var at gøre det til et centralt knudepunkt for samfundet at komme sammen, ”Sagde Sallee.
Bygningen blev ikke holdt af fraværende udlejere eller fjerne udviklere, men af omkring 200 lokale folk, der ejede ejendommen kollektivt. De er en del af Northeast Investment Cooperative (NEIC), et første-i-sin-samarbejde i USA, der samler medlemmernes penge til at investere i kommerciel ejendom. De deler overskud, beslutningstagning og samfundets belønninger ved blandt andet at have lokalt ejede butikker, de ønsker i deres kvarter.
Rundt om i landet er ejendomsværdier steget med en fornyet interesse for byliv - en tendens, der skaber lukrative nye markeder for udviklere. Da lejeomkostningerne stiger, lukkes lokale virksomheder ofte og dybt rodfæstede beboere fordrevnes. Den resulterende omsætning har ændret karakteren i mange kvarterer.
De venner, der grundlagde NEIC, ønskede ikke, at det skulle ske i det nordøstlige. Selvom de oprindeligt var bekymrede for deres kvarters ledige og underudnyttede bygninger, vidste de også, at større udviklere ville følge tæt bag den voksende boliginteresse i området. Hvis lokal kontrol med ejendom kunne hjælpe med at støtte uafhængige virksomheder, undrede de sig over, måske var der en måde at eje den sammen på.
Nordøst er en langvarig destination for arbejderindvandrere og er stadig oversået med østlige ortodokse kirker og de store skaller af kornelevatorer, der engang kørte byens industri. Mange mennesker, der voksede op her, bor stadig her. ”Der var meget mere følelse af sted,” sagde Recovery Bike Shop-ejer Seth Stattmiller og sammenlignede det med det kvarter, hvor hans tidligere butik var placeret. "Folk er her for deres liv."
I Minneapolis, som i mange byer rundt om i landet, betød stigende efterspørgsel efter fast ejendom, at uafhængige butikker gradvist blev erstattet af bankkontorer, telefonforhandlere og eksklusive restauranter. Fra 2014 til 2016 steg den kommercielle leje med 8 procent - mere end fire gange inflationstakten.
Landsdækkende overstiger spekulationsdrevne lejestigninger langt mindre små virksomheders mulighed for at tjene på salg fra væksten, ifølge en rapport fra Institute for Local Self-Reliance (ILSR), en tænketank i Minneapolis. Resultatet er, at mange virksomheder mister deres leasingaftaler til store nationale kæder, hvis mærker giver dem løftestang i huslejeforhandlinger.
”Alt for ofte er det, vi ser, at lokale virksomheder og mennesker bringer kvarterer tilbage, og så bliver værdien, der skabes af dem kollektivt, afsat af et lille antal investorer, der ikke bor i nabolaget,” sagde Stacy Mitchell, meddirektør for ILSR, og pegede på det "tab af kontrol", som mange amerikanere føler over deres kvarterers faldende overkommelighed og stigende følelse af lighed. "At eje kommerciel fast ejendom er den ultimative måde at beskytte mod at være underlagt disse styrkers nåde."
Før NEIC dannede, ønskede gruppen bag det - hvoraf nogle kendte hinanden gennem det lokale madsamarbejde - at få fodfæste på ejendomsmarkedet, før dette skete med deres kvarter. Bestyrelsesmedlem Leslie Watson, en af kooperativets arkitekter, sagde, at de ville slå idéer rundt, når de løb ind i hinanden på kvartersklasser og møder: Hvad hvis de skulle afholde stigende omkostninger ved at købe huse sammen? Eller måske kommerciel ejendom? Og hvad hvis de gjorde det som et officielt andelsselskab?
I slutningen af 2011 besluttede de sig for en investeringsmodel, der ikke eksisterede andre steder i landet (en anden gruppe havde startet et lignende kooperativ uafhængigt i Alberta, Canada). De 39 medlemmer havde investeret mindst $ 1,000 hver, idet de trak på deres ekspertise inden for kooperativer, lov, finans og andre discipliner for at udvikle det. På samfundsmøder lærte medlemmerne mangeårige beboere, der huskede området som en engang travl shoppingkorridor, og nyere beboere, der bare bosatte sig. De viste billeder af underudnyttede bygninger til salg og spurgte beboerne, hvilke slags virksomheder de ønskede at se der . Watson husker et medlem, der identificerede Central Avenue's potentiale som "et smukt smil, der bare mangler et par tænder." Bestyrelsesmedlem Jackie Francis og hendes mand, Justin, investerede hele deres besparelser på $ 2,000 for at blive medlemmer efter at have deltaget i et samfundsmøde.
Ved udgangen af 2011 havde 90 medlemmer forpligtet sig til at købe NEICs første bygninger. Stattmiller husker bygningerne som uhyggelige, hulking øjne med skrællende gul maling og et enkelt nedbrudt badeværelse i en af kældrene. ”De ville grundlæggende købe den grimeste ejendom på Central [Avenue] og gøre noget med det,” sagde han. Som andelsselskab samlede de $ 80,000 for at købe to ledige bygninger.
I 2014 - da NEIC havde omkring 200 medlemmer - åbnede tre virksomheder med 25 ansatte mellem dem: Recovery Bike Shop, der købte en af bygningerne med NEICs hjælp, og lejere Fair State Brewing og bageri Aki's BreadHaus. Ideen var, at når lokalbefolkningen tager langsigtede, fælles beslutninger om de steder, de bor, ville kvarterer trives.
At NEIC var i stand til at finansiere ejendom i samarbejde afspejler Minnesota's dybt samarbejdende rodsystem, der strækker sig mere end 100 år tilbage til producentejede kooperativer, der investerede sammen i kornelevatorer, og brugte derefter disse forbindelser til at danne store sælgers kooperativer som Land O 'Lakes. Med mere end 800 har Minnesota det største antal kooperationer i landet, en liste der inkluderer Fortune 500-virksomheder.
Dette giver Minnesota et afslappet reguleringsmiljø for kooperativer. Mens værdipapirlove designet til at beskytte små investorer direkte begrænser mængden af penge, der kan investeres i virksomheder, fritager Minnesota investeringer i kooperativer - hvilket gjorde det muligt for NEIC at skaffe den nødvendige kapital fra medlemmer, der bidrog med mere end $ 1,000. Kun omkring halvdelen af staterne tillader denne undtagelse, og de fleste begrænser det beløb, der kan investeres.
Mens NEIC har modtaget en interesse i den model, den var banebrydende for - bestyrelsesmedlemmer siger, at de har haft forespørgsler fra omkring 70 grupper rundt om i landet - at tilpasse den et andet sted kræver hacking af modellen til lokale behov.
JA! Infografik
David Glick er i styringsudvalget for NYC Real Estate Investment Cooperative (NYC REIC), en gruppe der stammer fra Brooklyn med mere end 400 medlemmer, inspireret af NEIC. ”Folk havde talt om behovet for noget lignende, men vi havde ikke rigtig noget for det,” sagde han.
Folk i Glicks netværk begyndte at passere et JA! artikel om, hvad NEIC opnåede, og en Facebook-gruppediskussion førte til et indledende møde, der tiltrak 350 mennesker. Da New York-gruppen begyndte at navigere i, hvordan den model ville se ud på et sted med et meget andet juridisk og fast ejendom landskab, sendte de et medlem til Minneapolis for at lære om NEICs model. Derfra måtte de improvisere.
Arbejdet med en meget større befolkning i et område, hvor køb af ejendom kunne løbe langt ind i millioner, begyndte de at udarbejde vedtægter, der adskiller sig fra NEIC. Mens Nordøst-Minneapolis arbejdede i et område på grund af gentrifiering, havde fortrængning i Brooklyn længe været fuld gas, hvad Glick kalder "ekstraktionsudvikling på steroider."
For at tiltrække et bredere og mere forskelligartet medlemskab fastsatte NYC REIC medlemskontingenter til kun $ 10 - inden for rækkevidde for de fleste beboere. Vedtægterne, der i øjeblikket er ved at blive skrevet, sigter mod fuld demokratisk involvering: Medlemmerne stemmer ikke kun om bestyrelsesmedlemmer som på NEIC, men også om investeringsbeslutninger. Glick siger, at gruppen forventer, at dette bliver en meget længere proces i New York, hvor den har været nødt til at navigere i forskellige begrænsninger for finansiering og et medlemskab, der ikke allerede kendte hinanden, som de nordøstlige naboer gjorde.
Mangfoldighed og repræsentation er også blandt de udfordringer, NEIC har identificeret. $ 1,000 er en høj bar til adgang for mange i nabolaget, og bestyrelsesmedlemmer siger, at de diskuterer det ofte. Hvis deres medlemskab ikke er så forskelligt som kvarteret, undrer de sig over, hvad betyder det for en gruppe, hvis mål er lokal beslutningstagning?
Dette er især kritisk for et kvarter i vækst, som det nordøstlige er. Kun en bygning ejes i fællesskab, og jo større interessen for området er, jo mere tiltalende bliver det for traditionelle udviklere.
”Vi vil forbedre det, der allerede er her, ikke skubbe folk ud,” sagde bestyrelsesmedlem Colleen O'Connor om udsigten til, at det at give kvarteret et økonomisk løft også kunne drive gentrifikering.
For Minneapolis byrådsmedlem Kevin Reich har ideen været en "spilskifter" - selv i samarbejdsrige Minneapolis - der har påvirket byens støtte til kooperativer. Byen havde allerede øremærket midler til finansiering af kooperativer, men "at have et kooperativ, der rent faktisk kan støtte andre kooperativer, var spændende for os," sagde Reich.
Reich, der har boet i det nordøstlige område siden ungdomsårene og været med til at starte madsamarbejdet, sagde, at denne nye energi påvirkede byen til i år at lancere et program, der skal finansiere rekruttering og uddannelse af nye kooperativer. Nu i sin første fase - at uddanne nye iværksættere om mulighederne for at blive co-ops - planlægger byen at starte sin første co-op-træningskohorte næste år.
"Når du først er kommet ind i det frie markedssystem, hvis du ikke ejer det, har du ikke noget at sige," sagde Reich. "Du skal være den investor, der siger, vi værdsætter det."
Indtil videre har samfundets bundlinje været den største gevinst for NEIC-investorer. I 2015 betalte co-op sit første afkast på en lidt over 4 procent kapitalfordeling på basale $ 1,000 investeringer og mindre på større aktier. At sådanne udbytter er beskedne og ikke garanteret viser, at investorernes reelle interesse er i kvarterets langsigtede liv.
I efteråret planlægger NEIC at investere i en anden ejendom to miles væk - en tidligere butik til opvarmning og aircondition, hvis stenfacade er lige så dateret som den for de sidste bygninger. De sender allerede opkald fra potentielle lejere.
Denne artikel blev oprindeligt vist på JA! Magasin
Om forfatteren
Christa Hillstrom skrev denne artikel til 50-løsninger, vinter 2016-udgaven af JA! Magasin. Christa er seniorredaktør hos YES!
Relaterede bøger
at InnerSelf Market og Amazon
