Hvad økonomi har at sige om boligbobler 

Hurtig stigning i australske huspriser har skabt uenighed mellem økonomer om, hvorvidt der i øjeblikket findes en boligboble. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

B-ordet gør runder, knap et årti efter, at USAs boligprisboble sprængte spektakulært og satte i gang en global finanskrise. Da australske ejendomspriser fortsætter med at slå rekorder, undrer mange sig over, om dette er bæredygtigt. The Conversation

Økonomer er uenige i, hvordan man definerer en boble, eller endda om der findes bobler. Intuitivt eksisterer en boble (og dette gælder for ethvert aktiv, ikke kun fast ejendom), når prisen på et aktiv er for højt oppustet i forhold til et benchmark. Og her er gnidningen: ingen kan være enige om, hvad dette benchmark skal være.

Benchmarket kan være et skøn over aktivets værdi baseret på en samling variabler, der sandsynligvis påvirker dets udbud, efterspørgsel og pris, såkaldte fundamentale. For huse inkluderer disse grundlæggende befolkningstilvækst, skattepolitik, husstandsstørrelse, husstandsindkomst og mange andre.

Men økonomer kan ikke være enige om, hvilke fundamentale faktorer der bestemmer en aktivpris, eller hvor vigtigt hvert fundament er. Desuden kan værdien af ​​disse grundlæggende kun estimeres og ikke observeres. Det er subjektivt til det punkt, at nogen altid vil være i stand til at sammensætte en historie baseret på grundlæggende for at rationalisere, hvorfor huspriserne er på det niveau, de er.


indre selv abonnere grafik


Nogle økonomer foreslår alternative benchmarks til måling af en boble, såsom historiske langsigtede gennemsnit eller et skøn over den underliggende værdi af en tendens. Hvis aktivpriserne er højere end disse gennemsnit eller tendensen, har vi en boble. Denne definition er dog for forenklet, fordi økonomien er dynamisk, konstant under udvikling, og både langsigtede gennemsnit såvel som tendenser ændrer sig.

Prisstigninger og bobler

Det er først, når aktivpriserne når uhyrlige højder, at et flertal af mennesker, inklusive økonomer, er enige om, at det er for dyrt og skyldes en større korrektion (en boble burst). Selv da vil nogle økonomer benægte eksistensen af ​​en boble.

Et af de tidligste eksempler på en aktivprisboble var vanvid på markedet for hollandske tulipanpærer i det syttende århundrede - den såkaldte “Tulipmania”. Selvom dataene er ujævn, og mange historikere ikke har udøvet stor omhu med at genfortælle historien, er der lidt andet at forklare, hvordan priserne på Witte Croonen-pærer steg 26 gange i januar 1637 og faldt til en tyvendedel af deres højeste værdi i den første uge februar.

Alligevel den respekterede lærde Peter Garber hævdede det:

De vidunderlige fortællinger fra tulipmanien er katnip uimodståelig for dem med smag for grædende boble, selv når historierne er så åbenlyst usande. Så perfekte er de til didaktisk brug, at finansielle moraliserere altid vil finde et klar marked for dem i en verden fyldt med investorer, der nogensinde er bange for økonomisk Armageddon.

Hvad økonomi har at sige om boligboblerSoldater ødelægger tulipaner for at reducere udbuddet og stabilisere priserne efter det pludselige sammenbrud af tulipanpriserne i det 1882. århundrede i Holland. Tulip Folly (XNUMX) af Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Under forudsætning af, at bobler er et betydeligt hul mellem den observerede aktivpris og en passende benchmarkværdi, rejser den blotte eksistens af dette hul spørgsmålet om, hvordan det opstod. Svarene er for det meste afhængige af psykologi, hvorfor mange økonomer (der ønsker at repræsentere verden i en matematisk model) kæmper med konceptet.

Boble-vanvid

Bobler er i sidste ende et tillidsspil, hvor sælgeren sælger aktivet til en køber med fortjeneste, hvor sidstnævnte håber på at gøre det samme i fremtiden. Dette spil er afhængig af en stærk fortælling, der fanger folks fantasi og overtaler dem, at deres tur bliver anderledes.

Som George Soros, den berømte amerikansk-ungarske multimilliardær hedgefondsforvalter engang bemærkede:

[…] Bobler vokser ikke ud af luften. De har et solidt grundlag i virkeligheden, men virkeligheden er forvrænget af en misforståelse.

Denne misforståelse er en konsekvens af menneskelig adfærd og træk, der afviger fra det fuldt rationelle paradigme, der ofte antages i formel økonomi. I stedet for, som adfærdsmæssige økonomer hævder, udviser folk en række fordomme.

Disse inkluderer for eksempel ønsket om at finde information, der stemmer overens med deres eksisterende overbevisning (kaldet bekræftelsesforstyrrelse) eller tendensen til at danne beslutninger baseret på den mest let tilgængelige information (kaldet tilgængelighedsforstyrrelse). Folk oplever og forsøger at løse deres ubehag, når de har to eller flere modstridende overbevisninger, ideer eller værdier, og de anvender også enkle abstraktioner til at tænke på komplekse problemer og begivenheder (indramning).

Folk er dårlige intuitive statistikere og interesserer sig mere for at undgå tab end om at opleve gevinster (kaldet tabsafvigelse). Listen over mangler i menneskelig adfærd fortsætter. Desuden konkurrerer mennesker, sociale dyr, som vi er, med og efterligner vores jævnaldrende, flok som får og handler efter rygter.

Lejlighedsvis håndhæver alle disse træk og bias hinanden og sender priserne på huse, eller aktier eller hvad som helst, ind i stratosfæren.

Hvem er bange for en boble?

Boblen i sig selv er sjældent en stor bekymring, selvom unge australske husstande, der ønsker at købe deres første hjem, er uenige. Problemet er selvfølgelig, at hver boble til sidst springer, og denne korrektion er typisk voldelig og smertefuld af to grunde.

For det første falder aktivpriserne hurtigere, end de stiger, så den nedadgående korrektion kan ødelægge værdien på meget kort tid. Og for det andet er de fleste bobler drevet af gæld, fordi den eneste måde, hvorpå en boble kan ekspandere i de senere stadier, er, hvis efterspørgslen efter aktivet styrkes af gæld.

Denne kombination - høje gælds- og faldende aktivpriser - genererer en ond cirkel, hvor nødlidende debitorer kæmper for at reparere deres balance og sælge deres aktiv. Dette skubber igen prisen på det pågældende aktiv endnu lavere, hvilket medfører yderligere nød for lignende ejere af aktivet og så videre.

Smerten forbundet med en sprængende boble varierer betydeligt. Sommetider kommer økonomier ret hurtigt tilbage fra en sprudlet boble, som det var tilfældet efter den betagende sammenbrud af dotcom-boble.

Imidlertid er boligbobler i en liga for sig selv. Historisk set har de det førte altid til svære recessioner, og der er ingen grund til at tro, at dette skulle ændre sig. Den næste gang er ikke anderledes.

Svarene på, hvordan man håndterer en boble, spænder fra ”intet” til ”hvad det end kræver”. Problemet er, at ingen (inklusive beslutningstagere) pålideligt kan identificere en boble.

Hvis der er sådan en ting som en boble, ved vi kun med sikkerhed, hvornår boblen allerede popper. At handle tidligt for at forhindre, at en boble ekspanderer yderligere, er risikabelt og upopulært. Det er en modig centralbankmand, der hæver renten i forventning om en stigning i aktivpriserne, når resten af ​​økonomien brummer sammen fint eller endda viser tegn på svaghed.

Så er Australien midt i en boligboble? Jeg vil gå ud på en lem og svare bekræftende. Der er masser af argumenter for, at de nuværende huspriser er nøjagtigt, hvor de skal være, baseret på det grundlæggende.

Men efter min mening klarer disse forklaringer ikke lugtprøven: tocifrede stigninger i huspriserne kombineret med hidtil uset høj husstandsgæld (mere end 120% af BNP, det tredje højeste i verden) og husholdningsprocenten til husholdningers gæld (også tredje højeste i verden), skabe en usikker situation. Det eneste, der kræves, er en beskeden ændring i investorstemningen, et par renteforhøjelser eller en mærkbar stigning i arbejdsløsheden, og hele ordningen løber ud. Jeg håber, jeg tager fejl, men historien er på min side.

Om forfatteren

Timo Henckel, forskningsassistent, Center for anvendt makroøkonomisk analyse, Australian National University

Denne artikel blev oprindeligt offentliggjort den The Conversation. Læs oprindelige artikel.

Relaterede bøger

at InnerSelf Market og Amazon