Om boligpriserne er blevet pustet op med begrænset levering, eller på grund af overførsler til investorer og boligejere, er regeringens politik nu fanget i en ond cirkel. Den rigdom, der er akkumuleret i vores huse, er blevet en central del af pensionssystemet, og regeringen har ikke selv råd til, at priserne falder.

Generøse skattetilskud og koncessioner til test af aktiver på familiens hjem har tilskyndet til akkumulering af rigdom i fast ejendom og fremmet efterspørgselspresset på boligmarkedet i årtier.

Offentlig bistand til boligkøbere og ejere ydes i form af Første boligejere tilskud, stempelafgiftsindrømmelser, og familiehjemmets dispensation fra kapitalgevinst skat, jordskat, Samt pension , andre aktivtests. Disse subsidier og indrømmelser tilsammen gør formueopbygning i familiens hjem mere attraktiv end andre aktiver.

På mange ejendomsmarkeder kan jordudbudsbegrænsninger og planlægningskontrol begrænse byspredningen, mens presset på boligefterspørgslen fortsætter med at intensivere. Derfor er byer som Sydney blevet "trykkogere", hvor subsidierne resultere i stigende boligpriser i lyset af begrænsninger i jordudbuddet.

Politik-pris-cyklussen

Familiens hjem er blevet en hjørnesten i det australske pensionssystem. Vedvarende husprisstigninger har gjort det muligt at sætte statslig indkomststøtte på historisk lave niveauer i Australien sammenlignet med andre lande med lavere boligejerrater som Sverige og Holland. Det er baseret på en antagelse om, at de ældre med lav indkomst vil være rige på boligformue, og derfor kan klare sig på mindre pensioner.

Faktisk har regeringer i en æra med aldrende befolkninger opfordret ældre australiere til at udnytte deres lager af boligformue for at finansiere deres egen pension og lette skattespændingerne mellem generationerne. For eksempel Produktivitetskommissionens frigørelsesordning for ældrepleje anbefaler, at ældre boligejere trækker ned på deres boligkapital for at dække udgifterne til ældrepleje.

Det virker selvfølgelig kun, hvis boligpriserne fortsætter med at stige.

Hvis huspriserne falder, bliver cyklussen brudt, og familiens hjem er muligvis ikke længere et tilstrækkeligt grundlag for at understøtte den bredere befolknings pensionsbehov. I tilfælde af et langsigtet fald i huspriserne, ville enkeltpersoner kræve større indkomststøtte fra regeringer, efterhånden som deres personlige formuebase svækkes. Dette vil igen fastholde en stigning i de offentlige udgifter til social sikring.

På lang sigt

Men selvom huspriserne ikke skulle falde, er der et paradoks på spil i dette system. For at opretholde en sund boligformue for pensionister skal boligpriserne forblive høje. Så den politiske priscyklus er rettet mod at opretholde boligejerskab som en nøglesøjle i velfærdssystemet. Det har dog også resulteret i, at boligformuen i stigende grad er blevet koncentreret i hænderne på mindre undergrupper. Især er boligkapitalen ved at blive koncentreret i hænderne på ældre generationer.

Som disse diagrammer viser, er forskellen mellem generationernes boligformue blevet større i de sidste to årtier. I 2011 var den gennemsnitlige boligformue for boligejere i alderen 45-64 år næsten det dobbelte af værdien af ​​de 25-44-årige. Andelen af ​​befolkningens boligformue, som de 45-64-årige besidder, er vokset mellem 1990 og 2011 på bekostning af de 25-44-årige.

Det betyder, at systemet potentielt kan trævle ud på lang sigt. Hvis et stort antal unge fortsat står over for prisbarrierer for boligejerskab, vil boligejerskabssøjlen i velfærdssystemet blive svækket i takt med, at den fremtidige befolkning af boligejere skrumper.

På kort sigt vil en betydelig gruppe af millennials gå glip af fordelene ved boligejerskab. Men på lang sigt, medmindre regeringerne løser nogle grundlæggende strukturelle problemer, der i øjeblikket er forankret i vores skatteoverførselssystem, er der en betydelig svaghed i vores sociale velfærdssystem bygget på boliger.

Om forfatteren

Rachel Ong, vicedirektør, Bankwest Curtin Economics Center, Curtin University

Denne artikel blev oprindeligt offentliggjort den The Conversation. Læs oprindelige artikel.

Relaterede bøger

at InnerSelf Market og Amazon