Florida er ikke den eneste stat, der håndterer kystoversvømmelser. Virksomheder i Annapolis, MD., står over for stadig hyppigere højvande og stormflodsoversvømmelser, ligesom husejere i dele af Virginia, South Carolina og andre stater. Jim Watson / AFP via Getty Images
Apollo Beach, Florida, er en labyrint af kanaler foret med hundredvis af huse, der ligger lige i nærheden af vandkanten. Hele samfundet, lige syd for Tampa, er kun omkring 3 fod over havets overflade, hvilket betyder, at det er i fare for stormflod, når havniveauet stiger.
Boligkøbere langs de amerikanske kyster kan tjekke hver ejendoms oversvømmelsesrisiko lige så let, som de tjekker størrelsen af soveværelserne – de fleste kystejendomme nu inkludere fremtidige oversvømmelsesrisikodetaljer der tager højde for klimaændringer. I Apollo Beach, for eksempel, er mange af ejendommene mindst 9 ud af 10 på risikoskalaen for oversvømmelser.
Den viden stopper dog ikke boligkøbere.
Waterfront hjem er sælges inden for få dage at gå på markedet, og den samme historie udspiller sig langs hele det sydlige Floridas kyst på et tidspunkt, hvor videnskabelig rapporter advarer om de stigende risici for kystoversvømmelser i takt med at planeten opvarmes.
Vi er professorer i bygeografi , Amerikansk politik der følger ejendomsbranchen. For at forstå, hvorfor folk ignorerer en risiko, der kan føre til dyre skader og i sidste ende sænke deres ejendomsværdi, talte vi med hundredvis af ejendomsmæglere i Florida om deres kunders motivationer og bekymringer.
Her er, hvad vi lærte.
Intet presser købere til at overveje langsigtet risiko
Vi undersøgte 680 licenserede Florida ejendomsmæglere i slutningen af 2020. Deres svar tyder på at potentielle boligkøbere i det store og hele ikke tager højde eller sårbarhed over for oversvømmelser i betragtning, når de søger efter nye boliger, og tilgængeligheden af detaljerede oversvømmelsesrisikokort har haft ringe eller ingen indflydelse på dem.
En del af problemet kan være, at realkreditinstitutter og taksatorer ikke tager højde for ejendommes sårbarhed over for havstigninger, så boligkøbere mærker ikke umiddelbart risikoen i deres lommebøger. Velhavende købere, der ikke har brug for et realkreditlån er ikke påkrævet at købe oversvømmelsesforsikring, og Kongressen har en historie om at rulle tilbage oversvømmelsesforsikringssatsen stiger.
Kort sagt, intet tvinger købere til at overveje de langsigtede risici.
Mange boliger og lokalsamfund ved stranden i Florida er i fare for havniveaustigning og stormflod. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images
Samtidig viser undersøgelser tydeligt, hvordan risici omsættes til omkostninger. Et nyligt papir fra videnskabsmænd, der laver oversvømmelsesrisikokort, fandt, at Hillsborough County, Florida, hjemsted for Apollo Beach og Tampa, sandsynligvis vil se en 70% stigning årlige oversvømmelsesskader i 2050 på grund af klimaændringer. Det er mindre end et 30-årigt realkreditlån væk.
Hvad ejendomsmæglere hører
Vi ræsonnerede, da vi startede undersøgelsen i 2020 at hvis en del af befolkningen undgik ejendom med risiko for oversvømmelse, så skulle efterspørgslen falde og priserne falde. Vores tidligere undersøgelse i 2018, der involverede husejere ved kysten i Florida, havde fundet ud af, at både republikanere og demokrater mente, at deres fremtidige boligværdier ikke ville blive påvirket af stigende hav.
For at teste teorien om, at markedet i vid udstrækning ignorerer oversvømmelsesrisiko, spurgte vi ejendomsmæglerne, hvad de så: I hvilket omfang havde de observeret, at huspriserne enten faldt eller ikke steg lige så hurtigt for ejendomme med risiko for oversvømmelse? 11 procent rapporterede "slet ikke." Kun 680 af de XNUMX agenter angav, at huspriserne for ejendomme med risiko for oversvømmelse "meget ofte" stagnerede eller faldt.
Vi spurgte også, om de havde set realkreditinstitutter afslå låneansøgninger eller øge gebyrerne for lån i oversvømmelsestruede områder, f.eks. i form af point eller realkreditforsikring. Tres procent sagde "slet ikke", og kun 7% sagde "noget ofte", "meget ofte" eller "hele tiden."
Langt de fleste agenter, næsten 70%, sagde, at de forventer ringe indflydelse på ejendomsmarkedet i de næste fem til 10 år.
Her er noget af det, de sagde.
"Folk er og vil stadig købe i Floridas kystområder, og hvis de køber, vil der ikke være noget fald i værdi. Den største pulje af købere, der driver markedet, er pensionerede eller snart pensionerede mennesker, og de har troen på, at de for længst vil være væk, før der er nogen påvirkning fra klimaændringerne. De køber primært på følelser og tager ikke højde for de langsigtede ejeromkostninger. De køber også kontant og uden pant."
Selv långivere har i øjeblikket ingen reelle incitamenter til at afslå ansøgninger om realkreditlån for ejendomme, der er i fare for fremtidig havstigning. Føderale agenturer, der køber konforme realkreditlån ikke kræver i øjeblikket indsamling af oplysninger om oversvømmelsesrisiko eller sandsynlig havniveaustigning. Hvis disse krav skulle ændres, ville oversvømmelsesrisikoen blive oversat til en lånebeslutning.
"Købere af kystejendomme er økonomisk i stand til at være mere risikobevidste og har råd til den højere takst for forsikring eller være selvforsikrede. Havniveaustigning er i øjeblikket ikke top-of-mind på vores lokale marked."
Føderale oversvømmelsesforsikringer er blevet stærkt subsidieret af amerikanske skattekroner i årevis. Faktisk skylder National Flood Insurance Program det amerikanske finansministerium omkring $ 20 mia for udgifter, der overstiger de præmier, boligejerne betaler. Fra 1. april 2022, alle sine nye og fornyede oversvømmelsesforsikringer vil være underlagt en nyt prissystem kaldet Risk Rating 2.0 designet til at tage risiko i betragtning.
Men programmet står over for politisk pres fra medlemmer af kongressen for at sikre, at renterne ikke stiger for hurtigt eller bliver for høje. Yderligere er købere, der køber huse for kontanter, en relativt stor del af markedet i det sydlige Florida, ikke underlagt krav til oversvømmelsesforsikring.
”Ruhavende mennesker vil stadig være begejstrede for tanken om at bo foran havet, men de vil formentlig bruge mange penge på at gøre ejendommen mere modstandsdygtig over for virkningerne af havniveaustigninger. Det betyder, at efterspørgslen efter high-end ejendomme måske ikke vil svækkes så meget.”
Nogle få agenter foreslog, at velhavende husejere tager risiciene alvorligt og planlægger at investere i strukturelle ændringer såsom at hæve boliger som kunne gøre deres ejendomme mere sikre mod havniveaustigning og stormflod.
Markedet integrerer ikke langsigtede risici
På grund af stigende vandstand og stormrisiko som følge af klimaændringer konkluderer vi, at mange af de huse, der i øjeblikket sælges i det sydlige Florida, ikke vil overleve deres 30-årige realkreditlån uden skader eller dyre tilpasninger, og at videresalg af huse, der er sårbare over for havniveaustigning, med stor sandsynlighed vil blive stadig vanskeligere.
Floridas politiske beslutningstagere til dato har enten ignoreret risikoen eller kun truffet begrænsede foranstaltninger for at rette op på svagheder, nogle gange øget risikoen andre steder. For eksempel hvornår havvægge er opført, kan de ændre, hvordan sand skyller ind, hvilket øger erosion i naboområder.
Mange mennesker tror, at "markedet" vil tage sig af dette problem: at boligkøbere, der erkender de truende risici, vil sænke priserne på sårbare ejendomme og i sidste ende reducere deres attraktivitet og værdi. Men hvad vi hørte fra Florida ejendomsmæglere sår tvivl om antagelsen om, at markedet endnu har integreret denne risiko.
Om forfatterne
Risa Palm, professor i bystudier og folkesundhed, Georgia State University , Toby W. Bolsen, Lektor i statskundskab, Georgia State University
Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs oprindelige artikel.
Relaterede Bøger:
Den fremtid, vi vælger: Overlevelse af klimakrisen
af Christiana Figueres og Tom Rivett-Carnac
Forfatterne, som spillede nøgleroller i Paris-aftalen om klimaændringer, tilbyder indsigt og strategier til at håndtere klimakrisen, herunder individuel og kollektiv handling.
Klik for mere info eller for at bestille
Den ubeboelige jord: Livet efter opvarmning
af David Wallace-Wells
Denne bog udforsker de potentielle konsekvenser af ukontrollerede klimaændringer, herunder masseudryddelse, mad- og vandknaphed og politisk ustabilitet.
Klik for mere info eller for at bestille
Fremtidsministeriet: En roman
af Kim Stanley Robinson
Denne roman forestiller sig en nær fremtids verden, der kæmper med virkningerne af klimaændringer og tilbyder en vision for, hvordan samfundet kan ændre sig for at håndtere krisen.
Klik for mere info eller for at bestille
Under a White Sky: The Nature of the Future
af Elizabeth Kolbert
Forfatteren udforsker den menneskelige indvirkning på den naturlige verden, herunder klimaændringer, og potentialet for teknologiske løsninger til at løse miljømæssige udfordringer.
Klik for mere info eller for at bestille
Nedtrapning: Den mest omfattende plan, der nogensinde er blevet foreslået til at vende global opvarmning
redigeret af Paul Hawken
Denne bog præsenterer en omfattende plan for håndtering af klimaændringer, herunder løsninger fra en række sektorer som energi, landbrug og transport.
