Kystnære boligkøbere ignorerer stigende oversvømmelsesrisiko og stigende forsikringspræmier

havniveau stigning 3 27
Florida er ikke den eneste stat, der håndterer kystoversvømmelser. Virksomheder i Annapolis, MD., står over for stadig hyppigere højvande og stormflodsoversvømmelser, ligesom husejere i dele af Virginia, South Carolina og andre stater. Jim Watson / AFP via Getty Images

Apollo Beach, Florida, er en labyrint af kanaler foret med hundredvis af huse, der ligger lige i nærheden af ​​vandkanten. Hele samfundet, lige syd for Tampa, er kun omkring 3 fod over havets overflade, hvilket betyder, at det er i fare for stormflod, når havniveauet stiger.

Boligkøbere langs de amerikanske kyster kan tjekke hver ejendoms oversvømmelsesrisiko lige så let, som de tjekker størrelsen af ​​soveværelserne – de fleste kystejendomme nu inkludere fremtidige oversvømmelsesrisikodetaljer der tager højde for klimaændringer. I Apollo Beach, for eksempel, er mange af ejendommene mindst 9 ud af 10 på risikoskalaen for oversvømmelser.

Den viden stopper dog ikke boligkøbere.

Waterfront hjem er sælges inden for få dage at gå på markedet, og den samme historie udspiller sig langs hele det sydlige Floridas kyst på et tidspunkt, hvor videnskabelig rapporter advarer om de stigende risici for kystoversvømmelser i takt med at planeten opvarmes.

Vi er professorer i bygeografi og Amerikansk politik der følger ejendomsbranchen. For at forstå, hvorfor folk ignorerer en risiko, der kan føre til dyre skader og i sidste ende sænke deres ejendomsværdi, talte vi med hundredvis af ejendomsmæglere i Florida om deres kunders motivationer og bekymringer.

Her er, hvad vi lærte.

Intet presser købere til at overveje langsigtet risiko

Vi undersøgte 680 licenserede Florida ejendomsmæglere i slutningen af ​​2020. Deres svar tyder på at potentielle boligkøbere i det store og hele ikke tager højde eller sårbarhed over for oversvømmelser i betragtning, når de søger efter nye boliger, og tilgængeligheden af ​​detaljerede oversvømmelsesrisikokort har haft ringe eller ingen indflydelse på dem.

En del af problemet kan være, at realkreditinstitutter og taksatorer ikke tager højde for ejendommes sårbarhed over for havstigninger, så boligkøbere mærker ikke umiddelbart risikoen i deres lommebøger. Velhavende købere, der ikke har brug for et realkreditlån er ikke påkrævet at købe oversvømmelsesforsikring, og Kongressen har en historie om at rulle tilbage oversvømmelsesforsikringssatsen stiger.

Kort sagt, intet tvinger købere til at overveje de langsigtede risici.

havniveaustigning2 3 27
Mange boliger og lokalsamfund ved stranden i Florida er i fare for havniveaustigning og stormflod. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images

Samtidig viser undersøgelser tydeligt, hvordan risici omsættes til omkostninger. Et nyligt papir fra videnskabsmænd, der laver oversvømmelsesrisikokort, fandt, at Hillsborough County, Florida, hjemsted for Apollo Beach og Tampa, sandsynligvis vil se en 70% stigning årlige oversvømmelsesskader i 2050 på grund af klimaændringer. Det er mindre end et 30-årigt realkreditlån væk.


 Få det nyeste via e-mail

Ugeblad Daglig inspiration

Hvad ejendomsmæglere hører

Vi ræsonnerede, da vi startede undersøgelsen i 2020 at hvis en del af befolkningen undgik ejendom med risiko for oversvømmelse, så skulle efterspørgslen falde og priserne falde. Vores tidligere undersøgelse i 2018, der involverede husejere ved kysten i Florida, havde fundet ud af, at både republikanere og demokrater mente, at deres fremtidige boligværdier ikke ville blive påvirket af stigende hav.

For at teste teorien om, at markedet i vid udstrækning ignorerer oversvømmelsesrisiko, spurgte vi ejendomsmæglerne, hvad de så: I hvilket omfang havde de observeret, at huspriserne enten faldt eller ikke steg lige så hurtigt for ejendomme med risiko for oversvømmelse? 11 procent rapporterede "slet ikke." Kun 680 af de XNUMX agenter angav, at huspriserne for ejendomme med risiko for oversvømmelse "meget ofte" stagnerede eller faldt.

Vi spurgte også, om de havde set realkreditinstitutter afslå låneansøgninger eller øge gebyrerne for lån i oversvømmelsestruede områder, f.eks. i form af point eller realkreditforsikring. Tres procent sagde "slet ikke", og kun 7% sagde "noget ofte", "meget ofte" eller "hele tiden."

Langt de fleste agenter, næsten 70%, sagde, at de forventer ringe indflydelse på ejendomsmarkedet i de næste fem til 10 år.

Her er noget af det, de sagde.

"Folk er og vil stadig købe i Floridas kystområder, og hvis de køber, vil der ikke være noget fald i værdi. Den største pulje af købere, der driver markedet, er pensionerede eller snart pensionerede mennesker, og de har troen på, at de for længst vil være væk, før der er nogen påvirkning fra klimaændringerne. De køber primært på følelser og tager ikke højde for de langsigtede ejeromkostninger. De køber også kontant og uden pant."

Selv långivere har i øjeblikket ingen reelle incitamenter til at afslå ansøgninger om realkreditlån for ejendomme, der er i fare for fremtidig havstigning. Føderale agenturer, der køber konforme realkreditlån ikke kræver i øjeblikket indsamling af oplysninger om oversvømmelsesrisiko eller sandsynlig havniveaustigning. Hvis disse krav skulle ændres, ville oversvømmelsesrisikoen blive oversat til en lånebeslutning.

"Købere af kystejendomme er økonomisk i stand til at være mere risikobevidste og har råd til den højere takst for forsikring eller være selvforsikrede. Havniveaustigning er i øjeblikket ikke top-of-mind på vores lokale marked."

Føderale oversvømmelsesforsikringer er blevet stærkt subsidieret af amerikanske skattekroner i årevis. Faktisk skylder National Flood Insurance Program det amerikanske finansministerium omkring $ 20 mia for udgifter, der overstiger de præmier, boligejerne betaler. Fra 1. april 2022, alle sine nye og fornyede oversvømmelsesforsikringer vil være underlagt en nyt prissystem kaldet Risk Rating 2.0 designet til at tage risiko i betragtning.

Men programmet står over for politisk pres fra medlemmer af kongressen for at sikre, at renterne ikke stiger for hurtigt eller bliver for høje. Yderligere er købere, der køber huse for kontanter, en relativt stor del af markedet i det sydlige Florida, ikke underlagt krav til oversvømmelsesforsikring.

”Ruhavende mennesker vil stadig være begejstrede for tanken om at bo foran havet, men de vil formentlig bruge mange penge på at gøre ejendommen mere modstandsdygtig over for virkningerne af havniveaustigninger. Det betyder, at efterspørgslen efter high-end ejendomme måske ikke vil svækkes så meget.”

Nogle få agenter foreslog, at velhavende husejere tager risiciene alvorligt og planlægger at investere i strukturelle ændringer såsom at hæve boliger som kunne gøre deres ejendomme mere sikre mod havniveaustigning og stormflod.

Markedet integrerer ikke langsigtede risici

På grund af stigende vandstand og stormrisiko som følge af klimaændringer konkluderer vi, at mange af de huse, der i øjeblikket sælges i det sydlige Florida, ikke vil overleve deres 30-årige realkreditlån uden skader eller dyre tilpasninger, og at videresalg af huse, der er sårbare over for havniveaustigning, med stor sandsynlighed vil blive stadig vanskeligere.

Floridas politiske beslutningstagere til dato har enten ignoreret risikoen eller kun truffet begrænsede foranstaltninger for at rette op på svagheder, nogle gange øget risikoen andre steder. For eksempel hvornår havvægge er opført, kan de ændre, hvordan sand skyller ind, hvilket øger erosion i naboområder.

Mange mennesker tror, ​​at "markedet" vil tage sig af dette problem: at boligkøbere, der erkender de truende risici, vil sænke priserne på sårbare ejendomme og i sidste ende reducere deres attraktivitet og værdi. Men hvad vi hørte fra Florida ejendomsmæglere sår tvivl om antagelsen om, at markedet endnu har integreret denne risiko.

Om forfatterne

Risa Palm, professor i bystudier og folkesundhed, Georgia State University og Toby W. Bolsen, Lektor i statskundskab, Georgia State University

Denne artikel er genudgivet fra The Conversation under en Creative Commons-licens. Læs oprindelige artikel.


Anbefalede bøger:

Yellowstone's Wildlife in Transition

Yellowstone's Wildlife in TransitionOver tredive eksperter opdager bekymrende tegn på et system under belastning. De identificerer tre overordnede stressfaktorer: invasive arter, udvikling i den private sektor af ubeskyttede lande og et opvarmningsklima. Deres afsluttende anbefalinger vil forme diskussionen om det XNUMX. århundrede om, hvordan man skal tackle disse udfordringer, ikke kun i amerikanske parker men for bevaringsområder over hele verden. Meget læselig og fuldt illustreret.

For mere info eller for at bestille "Yellowstone's Wildlife in Transition" på Amazon.

Energy Glut: Climate Change and the Politics of Fatness

Energy Glut: Climate Change and the Politics of Fatnessaf Ian Roberts. Fortæller sagkyndigt historien om energi i samfundet og placerer 'fedt' ved siden af ​​klimaforandringer som manifestationer af den samme grundlæggende planetariske utilpashed. Denne spændende bog hævder, at pulsen af ​​energi fra fossile brændstoffer ikke kun startede processen med katastrofale klimaforandringer, men også drev den gennemsnitlige menneskelige vægtfordeling opad. Det tilbyder og vurderer læseren et sæt personlige og politiske afkulningsstrategier.

For mere info eller for at bestille "The Energy Glut" på Amazon.

Sidste stand: Ted Turner's Quest for at redde en urolig planet

Sidste stand: Ted Turner's Quest for at redde en urolig planetaf Todd Wilkinson og Ted Turner. Iværksætter og mediemogul Ted Turner kalder global opvarmning den mest alvorlige trussel, som menneskeheden står overfor, og siger, at fremtidens tycoons vil blive præget i udviklingen af ​​grøn, alternativ vedvarende energi. Gennem Ted Turners øjne overvejer vi en anden måde at tænke på miljøet, vores forpligtelser til at hjælpe andre i nød og de alvorlige udfordringer, der truer civilisationens overlevelse.

For mere info eller for at bestille "Last Stand: Ted Turner's Quest ..." på Amazon.


Du vil måske også kunne lide

følg InnerSelf på

facebook ikontwitter-ikonyoutube-ikoninstagram ikonpintrest ikonrss ikon

 Få det nyeste via e-mail

Ugeblad Daglig inspiration

TILGÆNGELIGE SPROG

enafarzh-CNzh-TWdanltlfifrdeeliwhihuiditjakomsnofaplptroruesswsvthtrukurvi

MEST LÆS

er det covid eller høfecer 8 7
Sådan fortæller du, om det er Covid eller høfeber
by Samuel J. White og Philippe B. Wilson
Med varmt vejr på den nordlige halvkugle vil mange mennesker lide af pollenallergi...
ændre folks sind 8 3
Hvorfor det er svært at udfordre nogens falske overbevisninger
by Lara Millman
De fleste mennesker tror, ​​at de tilegner sig deres overbevisninger ved hjælp af en høj standard for objektivitet. Men de seneste …
salvie-udtværingspinde, fjer og en drømmefanger
Rensning, jordforbindelse og beskyttelse: To grundlæggende praksisser
by MaryAnn DiMarco
Mange kulturer har en ritualistisk udrensningspraksis, ofte udført med røg eller vand, for at hjælpe med at fjerne...
overvinde ensomhed 8 4
4 måder at komme sig fra ensomhed
by Michelle H Lim
Ensomhed er ikke usædvanligt, da det er en naturlig menneskelig følelse. Men når ignoreret eller ikke effektivt ...
ændret holdning til klima 8 13
Hvorfor klima og ekstrem varme påvirker vores holdning
by Kiffer George-kort
Den stigende frekvens og intensitet af hedebølger har påvirket folks mentale sundhed ved at...
hvordan man bryder dårlige vaner 8 13
Sådan brydes usunde vaner ved ikke at være besat af viljestyrke
by Asaf Mazar og Wendy Wood
Et spørgsmål, vi satte os for at besvare i vores seneste forskning. Svaret har vidtrækkende konsekvenser...
ung kvinde sidder med ryggen mod et træ og arbejder på sin bærbare computer
Balance mellem arbejde og fritid? Fra balancering til integration
by Chris DeSantis
Begrebet balance mellem arbejde og privatliv har ændret sig og udviklet sig i løbet af de omkring fyrre år, det har ...
undgå lukket sind 8 13
Hvorfor fakta ofte ikke ændrer mening
by Keith M. Bellizzi,
"Facts First" er tagline for en CNN-brandingkampagne, der hævder, at "når fakta er...

Nye holdninger - nye muligheder

InnerSelf.comClimateImpactNews.com | InnerPower.net
MightyNatural.com | WholisticPolitics.com | InnerSelf Marked
Copyright © 1985 - 2021 InnerSelf-publikationer. Alle rettigheder forbeholdes.